Valoración del m2: Como determinar el precio de venta.

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El Paraguay está viviendo, desde hace poco más de 10 años, un crecimiento y expansión del sector inmobiliario. Se adaptó a usos y costumbres foráneas, que supo tropicalizar y crear el estilo Guaraní.

La crisis mundial del 2008, trajo como secuencia que varios grupos familiares, ante la caída de las bolsas internacionales y el problema de Estados Unidos con los créditos ninjas (no income, no job, no asset) que terminó en la caída y cierre de instituciones financieras muy grandes y tradicionales (lehman brothers), el repatriamiento de dinero que se insertó en nuestra economía, buscando invertir en economía real. Sabido es, que invertir en ladrillos, es recomendable en personas conservadoras, ya que dicha inversión podrá rendir más o menos, pero el ladrillo permanece y no desaparece con las crisis.

Esta época fue la que dio inicio a lo que ahora podemos ver en la ciudad de Asunción como el gran desarrollo de la avenida Santa Teresa, que inició con un edificio junto a lo que ahora es el centro comercial paseo galería, que lleva por nombre Martinica. Desde el punto de vista comercial, fue un proyecto exitoso, ya que se vendió con rapidez. Se dirigió a un segmento alto, con una construcción que marcaría el rumbo de edificios de lujo en dicha avenida; sin importar en este artículo, su grado de ocupación inicial, ni la calidad de sus terminados, se dio inicio a la tendencia de vivir en altura, buscando que familias dejasen sus casas para mudarse a departamentos con servicios del nivel al cual estaban acostumbrados.

En esos años, la Argentina vivió un periodo político favorable en muchos sentidos para el Paraguay. Allá se restringieron las exportaciones de carne y por ende nuestro sector ganadero -gracias a sus inversiones en genética- ocupó de alguna manera, mercados que ya no atendió la carne argentina. Del mismo modo, empezaron a venir desarrolladores inmobiliarios, acostumbrados a trabajar en su propio país o en punta del este. Estas visitas, sumadas a la necesidad de banqueros de banca privada, de ofrecer rentabilidad en inversiones no tradicionales a sus clientes, dieron como consecuencia lanzamientos de diferentes proyectos de construcción en altura, destinados a vivienda, financiados inicialmente por inversores extranjeros no domiciliados o radicados en nuestro país.

En ese mismo tiempo, un grupo local con credibilidad y Visión, cambiaron paradigmas al proyectar 10 edificios corporativos en la avenida Aviadores del Chaco, que traería a esta parte de la ciudad, el movimiento de oficinas que tradicionalmente estaban en el centro o cerca del centro, ocupando casas adecuadas como oficinas. Fueron en un inicio los bancos y empresas multinacionales, quienes vieron con beneplácito este trabajo y decidieron mudar sus oficinas a esos edificios.

 

Como vemos, desde el 2009 hasta ahora, la tendencia de construcción en altura principalmente, ha marcado una tendencia en el desarrollo de nuestras ciudades (mismo efecto en ciudad del este y Encarnación, aunque con un retraso en el tiempo). Pero este desarrollo, trajo como consecuencia el tropicalizar incluso, tal tendencia no solo constructiva, sino comerciales de este tipo de construcción. Es así que este sector de la economía, está casi completamente dolarizado, siendo de esta manera, inmune a la variación de tipo de cambio del guaraní y una referencia válida para comparar con el precio de venta del m2 de las demás capitales de la región.

Esta tropicalización en materia comercial, no sólo tuvo que ver con lanzamientos con despliegue de lujo, renders, maquetas, vídeos en 3D, sino también con la valorización para la venta del m2 de construcción. Los nuevos promotores de proyectos, aprendieron de ciertas prácticas recomendables -el impacto del metro de terreno en el costo del proyecto, no debe superar el 20%-, así como tratar de optimizar el espacio y mejorar los m2 disponibles para la venta.

La práctica del río de la plata en venta de m2, prevé una diferencia entre la propiedad que el propietario puede efectivamente ocupar -poner su cama-, del precio de las áreas comunes e incluso de balcones. Al m2 que pueden efectivamente ocupar, le llaman m2 alfombra, guardando mucha lógica esta diferencia, ya que en un pasillo de área común o pasillo del edificio, no puedes poner tu sofá o cama y acostarse a dormir. Esta práctica o costumbre del río de la plata, se basa en que el m2 de área común o de balcones, debe pagarse el 50% del m2 alfombra.

En nuestro país, la costumbre es otra, pagas sea en venta o en alquiler el mismo precio por área de m2 alfombra, que por balcón o área común, pese a que obviamente, no es lo mismo ni tienes los mismos derechos. Las explicaciones iniciales se ligaron al precio de venta, señalando que de esta manera el precio final a pagar por m2, era el resultado del prorrateo del m2 alfombra y el que no lo era. Discutible, pero guardaba sentido en los primeros proyectos. Posteriormente, en los nuevos proyectos y con otros desarrolladores, esa consideración se diluyó y simplemente se adoptó este modelo de pagar lo mismo por m2 sea de área común, balcón, o de aquel donde puedas efectivamente poner tu sofá o tu cama.

Más allá de esta costumbre, al momento de determinar el precio de venta del m2, tenemos varios componentes que influyen en dicha construcción del precio de venta final:”

 

– Incidencia de la tierra que no debe superar el 20% del costo total del proyecto

– Cantidad de metros edificables

– Segmento al cual está dirigido y por ende las terminaciones

– Amenities que tendrá el proyecto

– Margen de ganancia que buscan los desarrolladores

– Costo de la construcción

– Costo financiero del proyecto (recursos propios o financiamiento externo)

Es también una práctica de mercado, el salir con preventas hasta por el 30 o 35% del proyecto. Estas preventas sirven desde el punto de vista financiero -no se requiere apalancamiento o financiamiento externo-, pero principalmente sirven desde el punto de vista de saber si por el proyecto hay apetito en el mercado. Puede tratarse de un excelente proyecto, pero no en la locación adecuada, o no al target o público objetivo, lo cual redundará en una carencia de ventas. Sucedió con algún proyecto sobre Santa Teresa, que aún podemos contemplar las vallas de publicidad de aquello que nunca llegó a ser por falta de preventas.

Las preventas o ventas en pozo, tienen un precio especial e inferior, ya que no solo aseguran el éxito comercial del proyecto, sino que al hacer innecesaria la financiación o uso de los recursos monetarios de los promotores, la ganancia y seguridad son mayores.

Culminadas las preventas, por haber llegado al monto esperado o por haber arrancado ya el proyecto, inicia la segunda etapa de ventas y por ende precios, superiores a la etapa inicial, que al no poder aún ocupar las unidades en venta por algún tiempo, no es tan alto como el precio final.

Terminada la segunda etapa, por venta del metraje previsto o por haber terminado la obra, se procede a las ventas al precio ideal y soñado por los desarrolladores, ya que es el mayor precio posible, a cambio de que quien lo paga, no debe esperar para ocupar su unidad y ve exactamente lo que adquiere. Generalmente en estos últimos metros por vender, radica la real utilidad o ganancia monetaria del proyecto.

De igual manera, mientras se adquiera la unidad en un piso superior o mayor altura, se pagará más que por las unidades de los pisos inferiores. E igualmente, las cocheras se venden de manera independiente y con un valor que no tiene relación al m2, sino a la utilidad o necesidad de la misma.

Como podemos ver, los cambios durante estos años han sido varios. Eso ha traído como consecuencia, el que también los precios o parámetros de costos de construcción de edificios o altura, se hayan traspolado a la construcción de vivienda tradicional de máximo 2 pisos. Los precios en general son en dólares, aunque los materiales en gran parte están en guaraníes.

La tendencia es homogeneizar los parámetros y el precio del m2 de construcción.