Importancia del Crédito Hipotecario en el sector inmobiliario y la construcción

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Amílcar Ferreira, MBA

El desarrollo inmobiliario y el rubro de la construcción han logrado un posicionamiento muy importante en la última década en nuestro país. Esto se ve reflejado en las distintas edificaciones que se han construido a lo largo del trayecto. Se han implementado varios mecanismos para poder trazar este tipo de proyectos que elevan el nivel social en una gran magnitud.

Con la firme misión de enaltecer el mercado con buenas obras, varias empresas constructoras y desarrolladoras inmobiliarias se han puesto en campaña para generar más proyectos que a su vez posibilita más fuentes de trabajo para la ciudadanía.

Para ello se establece previamente la zona en donde se pueda ejecutar los trabajos y hacer un apunte hacia qué sector irá a parar el resultado del proyecto.

Cuando hacemos la consulta a los responsables de la obra sobre “a qué clase social se piensa al momento de culminar con las edificaciones”, vemos que en su mayoría nos responden que se encuentran con un objetivo fijado “la de permitir a la clase media acceder a su tan soñada vivienda propia con precios accesibles en el mercado”.

Si bien vemos que cuando un edificio esta culminado normalmente queda en manos de empresarios que posteriormente lo alquilan a los interesados; lo que se busca hoy en día es que la persona siga pagando a precio de alquiler y llegado un lapso de tiempo ese inmueble pase a su nombre.

El Crédito Hipotecario y un papel preponderante al momento de adquirir inmuebles

El rubro inmobiliario y de la construcción presenta un importante desafío -se debe avanzar en Paraguay a un mayor desarrollo- por un lado se habla del fondeo necesario a largo plazo. Existe una problemática expuesta por los bancos y es que los depósitos que captan son mayormente a corto plazo, sin embargo el crédito hipotecario requiere de fondos a largo plazo. Es por ello que se hace necesario el desarrollo de herramientas que permitan conectar el sistema financiero con la bolsa en misión de títulos a largo plazo y lograr captar el fondeo internacional.

Por otro lado vemos que en el modelo chileno los bancos construyen carteras hipotecarias y luego los venden a inversionistas a través de la bolsa de valores que también es un mecanismo de fondeo, método que en Paraguay se debe avanzar en cuanto a desarrollo.

También se puede notar que el aporte de la banca pública puede ser muy importante para incrementar el número de créditos otorgados cada año.

La Agencia Financiera de Desarrollo (AFD) viene financiando aproximadamente 80 millones de dólares por año, esto implica alrededor de 2.000 unidades habitacionales por año, pero esto resulta insuficiente ya que deber existir un mayor número de hipotecas que se constituyan anualmente.

Problemática de la ejecución de las hipotecas

Paraguay tiene un sistema judicial donde la ejecución de las hipotecas puede llevar mucho tiempo y eso dificulta el desarrollo del sector porque los inversores que ingresan a invertir en el negocio inmobiliario en el caso de que las cosas no salgan como estaban previstas “Que el deudor no pague” es importante un estándar internacional para que la recuperación de las garantías sea de manera ágil.

Es por ello que debe surgir un trabajo de actualización de la legislación, la conformación de juzgados especializados y también una política desde el poder judicial para agilizar el proceso de tal manera a que el sector financiero pueda funcionar como en todas partes del mundo.

Innovación en el aspecto financiero

Existe la necesidad de generar créditos que permitan la compra en pozo, eso haría que la compra en los inmuebles de las unidades habitacionales sean más bajos en un alrededor del 20% más barato, eso también haría que el crédito sea menor y que la cuota que deba pagar el comprador tambien sea a largo plazo.

Para ello es necesario que los bancos puedan financiar ese periodo de construcción en más o menos 24 meses, es decir otorgar el crédito, esperar que la construcción avance y luego una vez terminada la unidad, constituir la hipoteca.

Hablamos de que este periodo de construcción podría estar garantizado con una póliza de seguros, ahí tambien se habla de incorporar el seguro al sector de la vivienda y la construcción de tal manera a que ellos provean esa póliza para que todos los actores involucrados estén garantizados.